부동산 차익실현 advice 요청
나름 이쪽으로 초보에 가까워서 질문해봅니다.
갖고 있는 부동산이 최근에 많이 상승해서 처분을 할지말지 고민 중입니다.
몇 년 전 투자목적으로 구입한 APT인데 최근에 조사해보니 3억 정도 올랐습니다.
주거래 부동산에 의뢰했더니, 그 정도 액수로 차익실현하기에는 애매하고 세금도 크기 때문에
좀 더 기다리라고 답변하더군요.
마냥 두기에는 매달 나가는 대출이자와 연간 두 차례의 재산세도 은근히 싫더라구요.
금액이 부담없는 것도 아니지만, 매번 상납하는 느낌이 들어서 싫습니다.
부동산 가지신 분들은 이런 기분에 공감하실 겁니다.
그리고 매번 시세나 정책 등에 반강제적으로 신경쓰이는 게 싫습니다.
주식도 그렇고 부동산도 그렇고, 익절 판단이 손절 판단보다 훨씬 어렵네요.
호기심 반으로 시작했던 부동산 재테크지만, 지금이 중요한 결정시기인 듯 하여 여쭙니다.
혹시 비슷한 경험을 겪은 분들 계시면 의견을 듣고 싶습니다.
판단은 본인이 하시는거지만, 글을 봤을때 이미 어느정도 파는쪽으로 가닥을 잡으신듯하네요
각종 정책변화 및 세금문제로 고민이시라면 양도세 아까워하지마시고, 과감히 수익실현하시는것도 좋은듯합니다
제 처음의 심리를 그대로 묘사하셨네요.
근데 몇몇 분들의 지적대로, 이것저것 공제하면 실제 마진이 얼마 안 된다는 게 참 허무합니다.
짤이 넘나 조하효~
제가 므흣한 사진을 많이 갖고있긴 하죠 ㅋㅋ
몇년 보유하신지도 부동산 가액도 모르지만 서울권 10억이상 아파트면 3억이면 양도세로 반 뜯기고 남은 반은 이때까지 이자 취등록세 기타세금 등등을 빼면
주식같이 3억이 보이는 3억이 아닙니다. 실질 소득은 몇천단위로 봅니다.
부동산에서도 비슷하게 얘기하더군요. 대체 차익이 얼마정도 되어야 만족스러울까요?
마쵸 님을 믿어볼까요? ㅎㅎ
엉덩이 짤 좋네여
네. 제가 좀 므흣한 사진을 많이 갖고 있죠 ㅋㅋ
어디로 갈아탈까요?
대출이자, 재산세 등 다 적금한다치고 신경쓰지말고 가만 놔두면 부동산은 많이 올라 있을 겁니다
대출이자 갚으려고 일하는 모양새가 제 스스로 맘에 안 드네요.
그리 생각 안 하려고 해도 말입니다.
어느정도 벌었음 차익 실현 하는게 좋쵸
세금은 세무사 끼고 하세요
훨씬 들나와요
부동산에서 세무사를 소개시켜주긴 했습니다. 다음주나 다담주에 방문하기로...
탤런트 김희애 아시죠? 남편이 이찬진 한글과 컴퓨터 대표
둘이 부부잖아요 남편 사업안된다고 청담사거리에 있던
땅 그동네 돈많은 할머니에게 100 억여원에 넘겼죠
170억인가 190억인가 넘긴걸로 알고 있었는데
그노인네는 거기있는거 다 허물고 공터로 주차장 임대해주고
월세받아먹고 있었는데 신세계 그룹에서 그땅을 노리더군요
200여억준다고 팔라고 할머니랑 협상했는데 할머니가 계속
거부 신세계에서 나중에 최종배팅합니다
700억으로 ㅋ ㅋ 할머니 바로 팔아버리더군요
지금 청담사거리 농협옆에 신세계 건물이 그자리입니다
아이고. 그 정도는 원하지도 않습니다. 0을 두 개씩 빼도 나름 만족할 듯 ㅋㅋ
아무튼 재밌게 잘 읽었습니다.
1가구 1주택
이렇게 답변하면 맞나요?
2주택인듯... 1주택이면 팔아도 내년 가을에나 팔거나 하시는게...
2주택이면 내년 봄에 시세 주면 팔아도 될 듯,,, 지금은 팔 떄가 아닙니다.
인서울 이면 보유 입니다
거의 그쪽으로 방향을 잡아야겠네요.
이번 정권에서는 서울은 버틸수있을때까지 존버입니다..
그럴까요? 대출이자와 재산세 지겨운데-_-
공짜로 돈버는거없죠 ㅜ 화이팅
버틸 수 있다면 정권 바뀔떄 까지 보유하세요..
이정권의 부동산 정책을 보면 정권 바뀌기 전후에 또한번 폭등합니다.
단, 인서울의 나름 좋은 곳일떄만요..
그럼 무조건 버텨야지요..
저라면 그럽니다..
강남 한복판이라고 하면 대치 은마이신가요?
은마는 재개발하려면 10년은 보셔야하니 장기적으로 보시려면 보유하시구요.
3억 올랐다고 하면 개포의 신축 건물은 아닌 듯 하네요.
은마나 개포 신축 아니고 역삼이나 삼성의 구축이라면 향후 GBC가 완공되면 한단계 점프하니 기다려보시길...
그쪽은 아니고 삼성동입니다. 좀 오래됐지만, 접근성이 좋아서 꾸준히 수요가 있는 APT입니다.
일시적인 1가구 2주택(a, b)의 경우
b 주택을 구매한지 3년 미만에 다시 팔 경우 양도소득세를 내지 않습니다.
임대사업자 특혜와 별개라는 거죠?
그리고 1가구 2주택이 정확히 무엇인지 설명 부탁드립니다.
1가구 2주택이란 한 가구당(부부 합산) 주택을 2채를 가질 경우 입니다.
임대사업자로 구매하신 경우라면
임대 기간동안에 해당하는 일정 요율만큼 양도세 감면, 취등록세 등등의 혜택이 있겠으나
사실상 매수한지 8년 이하의 사업자의 경우 혜택이 미미하죠.
돈도 오래 묶여있고 사실상 월세 받아봤자 종소세, 재산세 등등 나가면 얼마 안남습니다.
임대사업자를 내지 않고 시세차익을 노리는 방법이 있습니다.
대신 필수 조건으로는
1. 현금 보유량 (최소 6억 이상)
2. 1가구 1주택자
이정도네요.
현금보유량이 5억 정도 있었는데 두번째 APT 구입에 다 쓴 상태입니다.
APT가 2개 + 오피스텔 1개가 있는데 그 중 APT 1개는 공동명의로 되어 있습니다.
그럼 저는 1가구 3주택이 되는 건가요?
저의 상황에서 최선의 선택이 무엇인지 알고 싶습니다.
아파트 2개 오피스텔 1개를 가지고 계신 경우라면
오피스텔의 용도에 따라 달라지겠지만 최소 1가구 2주택자시네요.
오피스텔의 경우 중요한 내용이 아니니 열외를 하구요.
장기적인 방법으로는 임대사업자
단기적인 방법으로는 기존 주택(아파트 최소 1채 + 오피스텔 1채)를 매도 후
한시적 1가구 2주택자를 이용하는 방법으로 시세차익 내기 방법이 있겠네요.
지금 상황에서 최선의 선택은 저도 모릅니다.
목표의지와 정보검색, 시간투자 등에 대해 어떻게 하실지 모르니깐요.
단지 현 상황에 대한 조언을 하자면 주택은 분산투자하지 마세요.
임대사업자로 돌릴 생각이시라면 기존 아파트 중 1채를 처분하여
원룸형 오피스텔의 보유수를 높혀 월세나 반전세 등으로 돌리시고
단순 매매차익을 실현하시려면 오피스텔을 팔고
기존 아파트 중 1채를 팔아 현금 마련 후 한시적 1가구 2주택자의 권리를 이용해
잠원, 목동쪽의 대단지 아파트를 1채 구입하세요.
구입 시기는 내년 3월 이후부터 8월까지이며 그 이전, 이후에는 구매하지 마시구요.
위 지역의 경우 학교 졸업 후 이사가는 학부모집이 여럿있어 3~8월과 나머지 월의
시세가 2억정도 납니다.
기존에 보유한 주택의 경우는 보유한지 3년 미만에 판매할 경우 양도세 면제 대상이나
정확한 판단은 세무서에 방문해서 양도세 부과 대상인지 알아보셔야 합니다.
2번째 APT를 구매할 때, 임대사업자 등록을 해야 은행대출이 가능하다고 해서 2년 전에 이미 임대사업자가 되었습니다.
오피스텔을 처분할지, 2번째 APT를 처분할지 고민이 되어서 글을 남긴 겁니다.
말씀하신 것으로 봐서는 오피스텔을 처분하는 게 나을 수도 있겠네요.
한도가 안나와서 임대사업자 신용대출로 추가 대출하신듯 보입니다.
아파트나 오피스텔 둘 중 어느걸 먼저 처분하느냐는 세무서에서 상담을
받아보는게 좋습니다.
1가구 3주택자(수도권)의 경우 양도세가 중과세 되어 세금이 20% 뜁니다.
총 60%의 양도소득세를 내야 하는거죠.
하지만 매매 순서에 따라 세금이 줄어드는 방법도 있을지 모르니
부동산에 내놓기 전에 세무서에 방문해서 상담 받아보세요.
방문할 때에는 주택 모두 구매시기를 확실히 확인 후 방문하는게 좋습니다.
그래야 정확한 상담이 가능하니깐요.
만일에 대비해서 부동산 계약서 캡쳐한 이미지를 폰에 넣어갖고 다닙니다.
아무쪼록 상세한 advice 감사드립니다.
말씀하신대로 세무사에게 컨설팅 받아보겠습니다.
네^^ 정확한 내용은 세무사가 자세히 설명해줄겁니다. ㅎㅎㅎ
대신, 국세청과 법적 분쟁시 증빙자료로는 첨부 불가능이니 유의하시구요.
좋은 결과 있길 바랍니다
형님 (형님이라고 부를게요 ㅋㅋ) 대단히 감사드립니다. 혹시나 멜 드렸는데 못 보실까봐 여기 남깁니다. 큰 위로가 되었습니다. 정말 감사합니다.
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